În raportul „Top 10 previziuni pentru piața imobiliară din România, în 2025”, consultanții Colliers anticipează că economia României și piața imobiliară intră în 2025 cu perspective pozitive, pe termen lung, dar și cu provocări semnificative.
Optimismul legat de potențialul de creștere economică, pe termen lung, este susținut de factori precum investițiile în infrastructură, aderarea la Schengen, ecartul favorabil între productivitate și costuri pe piața muncii, precum și de indiciile care sugerează că o parte a românilor plecați în străinătate încep să revină înapoi în țară. Cu toate acestea, riscurile rămân ridicate, având în vedere creșterea economică modestă, deficitul bugetar foarte mare, instabilitatea politică și contextul global, dominat de incertitudini geopolitice și economice.
Cerere scăzută, pe office
Creșterea economică modestă din majoritatea țărilor occidentale, incertitudinile interne și momentum-ul nefavorabil, moștenit din 2024, prefigurează un an 2025 dificil, pentru piața locală de birouri. Cererea nouă de închiriere ar putea rămâne la niveluri scăzute, comparabile cu anii anteriori, sau, chiar, să atingă noi minime,- într-un scenariu economic advers, departe de recordurile din perioada 2017-2019. Un aspect pozitiv, pentru proprietarii de clădiri, este absența unor livrări semnificative de noi spații de birouri, în 2025, atât în București (cu excepția proiectului de mici dimensiuni One Gallery), cât și în alte orașe. Acest context favorizează o scădere treptată a ratei de neocupare, pentru clădirile de calitate superioară, amplificând diferențele dintre proiectele moderne, eficiente energetic și bine poziționate, și cele mai puțin competitive. Această dinamică generează o piață duală, observă consultanții Colliers, explicând că, pe de o parte, clădirile moderne și bine poziționate continuă să atragă chiriași, în timp ce spațiile mai puțin performante se confruntă cu dificultăți în a atrage sau menține ocupanții.
Retail-ul accelerează
Ritmul a crescut, pe segmentul retail, și, după câțiva ani de creștere ponderată, în 2025 se așteaptă o expansiune accelerată. Conform estimărilor preliminare, peste 200.000 mp de spații moderne de retail sunt programate pentru livrare în acest an, o creștere semnificativă față de cei aproximativ 160.000 mp finalizați în 2024, potrivit cifrelor preliminare. În perspectivă, consultanții Colliers anticipează o intensificare a proiectelor de anvergură, iar 2027-2028 ar putea aduce livrări semnificative, inclusiv câteva mall-uri de mari dimensiuni. Cele mai importante investiții au în prim-plan jucători precum NEPI Rockcastle și joint venture-ul Prime Kapital/MAS REI, cărora li s-a alăturat compania britanică M Core, după achiziția portofoliului Mitiska, la sfârșit de 2023.
Sectorul logistic și industrial
Activitatea economică relativ slabă, pe plan extern, se reflectă și în piața industrială din România, care se va tempera, ușor, în 2025. Factorii care susțin expansiunea sectorului logistic și industrial rămân valabili pentru un orizont lung de timp: diferența favorabilă dintre salarii și productivitate va continua să atragă companii interesate de relocarea producției, iar România continuă să aibă un stoc de spații industriale sensibil mai mic decât alte țări vecine. În plus, dezvoltările de infrastructură vor continua să sprijine operațiunile industriale și logistice în diverse regiuni ale țării pentru mulți ani de aici înainte. Totuși, veștile mai puțin optimiste din sectorul industrial german, în special din industria auto, influențează negativ încrederea dezvoltatorilor și chiriașilor din România, determinând o abordare mai prudentă. Consultanții Colliers anticipează o temperare ușoară a cererii de închiriere în sectorul industrial și logistic, cu un declin față de nivelurile record atinse în perioada post-pandemie. Cu toate acestea, cererea ar trebui să rămână peste valorile înregistrate în perioada 2017-2019. În ceea ce privește chiriile, acestea sunt așteptate să rămână, în mare parte, stabile.
„Dacă, înainte de pandemie, volumul anual de închirieri era sub 500.000 mp, rezultatul din 2024 confirmă o piață în creștere. Deși CTP și WDP rămân lideri, controlând două treimi din stocul total, vedem o intensificare a activității și din partea altor dezvoltatori. Intrarea pe piață a Garbe (Germania) și Hillwood (US), dezvoltatori de renume, alături de investițiile tot mai mari din partea jucătorilor locali, indică o dinamică pozitivă și perspective solide de creștere. În plus, pentru al doilea an consecutiv, o treime din spațiile închiriate au fost destinate producției, față de doar 10-15%, în anii anteriori, ceea ce reflectă investițiile majore din sectorul industrial. Totuși, multe companii de producție preferă să dețină spațiile în care operează, o tendință care influențează structura pieței pe termen lung” – Victor Coșconel
5% rată de neocupare
Mai bine de jumătate din închirierile de spații industriale și logistice s-au realizat în București și zonele adiacente, însă acest procent este semnificativ mai mic decât media ultimului deceniu; ceea ce subliniază dezvoltarea accelerată a centrelor regionale, care devin tot mai atractive pentru operațiunile industriale și logistice. Deși Bucureștiul rămâne principala destinație pentru acest sector, consultanții Colliers estimează că, pe termen lung, ponderea sa va scădea, pe măsură ce alte orașe din țară atrag tot mai mulți investitori și operatori logistici.
Rata de neocupare se menține scăzută, în jur de 5% la nivel național, ceea ce limitează opțiunile de negociere pentru chiriași, mai ales în contextul unui număr redus de dezvoltări speculative. Chiriile s-au stabilizat, iar un depozit Built-to-Suit (BTS), într-o zonă premium, se închiriază cu 4,5-5 euro/mp, în București și în principalele orașe. Comparativ, înainte de 2021, chiriile erau sub 4 euro/mp, ceea ce reflectă o ajustare semnificativă a pieței.
România, hub logistic regional
Piața spațiilor industriale și logistice din România a continuat să crească, în 2024, cu livrări de aproximativ 400.000 mp, ceea ce a dus stocul total la 7,4 milioane mp, potrivit raportului anual, publicat de Colliers. Interesul investitorilor internaționali și locali a crescut, iar tranzacții importante, precum extinderea retailerilor LPP și Deichmann, confirmă poziția României ca hub strategic de distribuție pentru Europa de Sud-Est. Pe termen lung, piața rămâne atractivă, datorită competitivității forței de muncă și modernizării infrastructurii, însă, pe termen scurt, incertitudinile economice și politice ar putea încetini ritmul expansiunii.
2024 s-a încheiat cu contracte de închiriere pentru aproximativ 620.000 mp, în scădere cu circa 20%, față de nivelul aproape record, atins în 2023, conform estimărilor preliminare. Totuși, acest rezultat nu reflectă pe deplin dinamica pieței locale, subliniază consultanții Colliers, având în vedere că sunt incluse doar tranzacțiile publice – fie raportate de birourile locale de cercetare, fie anunțate public de companii, sau în rapoartele pentru investitorii companiilor listate. În realitate, o parte semnificativă din activitatea de închiriere, în special reînnoirile de contracte și alte tranzacții directe neraportate, ar putea reprezenta cel puțin 20-30% din volumul total.
„România are un potențial semnificativ, pe termen lung, datorită forței de muncă competitive, poziției strategice și investițiilor în infrastructură. Cu toate acestea, stocul actual de spații industriale și logistice, estimat la 8 milioane mp până la sfârșitul lui 2025, rămâne modest, față de țări precum Polonia, care dispune de un volum de patru ori mai mare. Creșterea la 11-12 milioane mp, până la finalul deceniului, este un obiectiv realist. Pe termen scurt, însă, incertitudinile economice și politice pot influența ritmul expansiunii, dar tranzacțiile de mari dimensiuni ar putea aduce surprize pozitive și susține activitatea pieței”, spune Victor Coșconel, partner și head of Leasing | Office & Industrial Agencies, la Colliers.
Alexandru STOIAN
alexandru.stoian@ziuacargo.ro
