Prima funcțiune a logisticii este aceea de a muta produsele de la furnizor, la beneficiar; fie că sunt materii prime care intră în componența unui produs finit, fie că sunt produse de larg consum, mișcarea fizică a maselor de produse trebuie efectuată, într-un fel sau altul.
Mișcarea presupune un consum de resursă (timp, combustibil, mijloc de transport), dar și de zone fixe de tranzit (depozite de transfer sau depozite de destinație). În acest articol, voi încerca să descriu câteva idei pentru toți cei care vor să construiască un depozit (atât proprietari, cât și antreprenori de tip „real estate”).
Clădirile industriale destinate tranzitului de mărfuri pot fi considerate barometrul comerțului unei țări: atunci când se tot construiesc, înseamnă că țara prosperă, iar, atunci când nu se construiesc, țara stagnează sau este chiar în recesiune. Fiind optimist, abordez, în acest articol, varianta „prosperitate”, însă cu mare băgare de seamă, pentru că riscurile sunt multiple.
Chiar este nevoie să construiești?
Prima întrebare pe care mi-aș adresa-o, atunci când mă gândesc la o clădire nouă, este: chiar am nevoie să construiesc acea clădire?
Motivele contradictorii ar fi:
- Construiesc dacă:
- dispun de fonduri (proprii sau externe) pentru construcție;
- compania are nevoie de mai multe active imobilizate, iar o clădire se potrivește;
- domeniul de activitate al companiei îl reprezintă închirierea de clădiri industriale;
- estimez că, la data vânzării acestei clădiri, prețul obținut va fi suficient de mare încât să o pot considera „investiție profitabilă” doar prin simpla construcție.
- Nu construiesc dacă:
- nu dispun de fonduri, iar gradul de îndatorare ar putea deveni un risc de insolvabilitate;
- nu mă pricep, risc să iau decizii proaste atât în arhitectură, cât și în realizare;
- industria nu este în creștere și volumele estimate nu necesită ridicarea unei clădiri.
Elemente de luat în calcul
În varianta în care decizia corectă este de a construi, eu m-aș uita la următoarele detalii:
- arhitectura și starea terenului:
- să nu existe diverse trasee de alimentare (energie electrică, termică, gaze etc.) care ar putea restricționa ridicarea clădirii;
- să nu existe litigii sau divergențe cu privire la dreptul de proprietate;
- tipul de activitate pe care intenționez să-l desfășor, atât în interiorul, cât și în exteriorul clădirii; mai în detaliu:
- depozitare și acțiunile conexe (descărcare, încărcare, VAS);
- tranzit temporar de mărfuri (cross dock);
- producție;
- tipul de produse tranzitate/depozitate:
- ambient (temperatura între 10-26° C);
- refrigerate (temperatura între 4-8° C);
- congelate (temperatura sub -20° C);
- periculoase (ADR).
Pentru punctul 1, recomand folosirea unor companii specializate de consultanță în acest domeniu, ele fiind cele mai în măsură să identifice documentele doveditoare pentru eliminarea oricăror riscuri.
Pentru punctul 2, următoarele detalii sunt importante:
- depozitare și acțiunile conexe:
- în depozitare, cel mai mare cost îl reprezintă deprecierea per mp, adică valoarea investiției împărțită la suprafață; cu alte cuvinte, cu cât mai multe produse se pot depozita per mp, cu atât mai bine – de aici necesitatea creșterii pe înălțime a clădirilor;
- balanța cea mai potrivită între costul per mp construit și randamentul suprafeței este în jurul înălțimii de 12 m utili (chiar puțin sub 11,5 m, pentru că eventualele rafturi nu necesită sprinklere între ele);
- în funcție de volumele (în paleți/colete/bucăți) estimate a fi descărcate/încărcate în acest depozit, putem calcula suprafața necesară rampelor și dispunerea acestora:
- i. volume rulate mari și foarte mari: rampe pe 2 părți opuse ale clădirii;
- ii. volume rulate mici: rampe pe o singură parte;
- iii. zona de deasupra rampelor trebuie construită în regim de mezanin (sau platformă betonată la 6 m înălțime), unde se pot desfășura diverse alte activități (administrative, VAS, depozitare produse speciale etc.);
- iv. înălțimea podelei depozitului trebuie să fie de circa 1,1 m față de cota 0 exterioară (pentru acces facil al camioanelor);
- v. rezistența podelei de beton trebuie să depășească 4 t/mp (și, mai departe, sarcina punctiformă trebuie să respecte specificațiile cerute de rafturile metalice);
- tranzit temporar de mărfuri (cross dock):
- nefiind nevoie de depozitare (rafturi înalte), înălțimea clădirii poate fi de cca 5-6 m pentru a permite instalarea tuturor instalațiilor necesare (iluminat, sprinklere, electricitate etc.);
- obligatoriu, rampele pe 2 părți opuse ale clădirii și cât mai apropiate una de cealaltă;
- distanța între rampe de maximum 50 m (peste această distanță, mișcările sunt prea puțin productive și nu se mai justifică operațiunile de cross dock);
- înălțime de circa 1,1 m față de cota 0 exterioară (pentru acces facil al camioanelor);
- rezistența podelei de beton trebuie sa fie puțin mai redusă decât în cazul depozitării, însă trebuie să fie suficientă utilajelor care vor fi folosite pe acea suprafață;
- producție:
- înălțimea variază în funcție de înălțimile utilajelor ce vor fi montate înăuntru;
- pod rulant pentru mișcarea produselor foarte grele în interiorul depozitului;
- instalații electrice de capacitate mare (minim 380 V);
- podele specifice (antistatice etc.);
- înălțimea podelei egală cu cota 0 exterioară (fără elevare pentru camioane);
- rezistența podelei de beton trebuie să fie în concordanță cu utilajele care vor fi folosite în incintă.
Pentru punctul 3, îmi trebuie o documentație tehnică destul de complexă, pentru a înțelege în primul rând:
- tipul de materiale necesare (ex.: pentru refrigerate și congelate se construiește „cutie în cutie”, prin dublarea pereților standard ai clădirii);
- necesarul tehnic suplimentar (ex.: pentru refrigerate și congelate, este nevoie de zonă separată pentru chillere, iar, pentru produse periculoase, sunt necesare buncăre din beton cu instalații de sprinklere separate);
- necesarul de aprobări pentru proiect/construcție (ISU, ANSVSA, mediu etc).
Fără o documentare atentă și în detaliu în zona de interes, orice mică eroare poate genera extra-costuri uriașe, atât pe parcursul construcției, cât și mai târziu (de exemplu: inclinația rampei betonate pentru accesul camioanelor la rampe).
Proiectul
Fiind în plăcuta situație de a-mi proiecta clădirea în funcție de propriile activități, aș căuta să îmi definesc foarte bine nevoile de spațiu pentru viitorul apropiat; chiar dacă, într-un moment viitor, voi decide vânzarea (sau extinderea) clădirii, proiectul inițial se va concentra pe activitatea mea imediată.
- În primul rând, voi alege cea mai potrivită podea, pentru că sunt convins că valoarea unei clădiri stă 80% în podea, iar restul în utilități și pereți; cele mai importante calități tehnice ale unei podele reușite sunt:
- rezistența la greutatea adecvată (armătură dublă obligatoriu);
- planeitate (cele mai noi podele de tip „superflat” se toarnă fără rosturi de dilatație și au variații de cotă de circa 2 cm la 10.000 mp);
- strat suplimentar de quartz pentru rezistență sporită la uzură;
- durata de uscare respectată cu strictețe.
- Forma clădirii:
- respectând restricțiile ISU vizavi de suprafața maximală a halelor, cea mai potrivită formă pentru un depozit este pătratul; acolo unde este posibil, clădirile sunt multiple de hale pătrate;
- în funcție de forma terenului, clădirea trebuie orientată pentru a permite:
- i. accesul și parcarea vehiculelor (camioane, vagoane, containere etc.);
- ii. extindere ulterioară (daca terenul permite);
- iii. amenajarea utilităților (ex.: bazin de retenție).
- Facilitățile clădirii – nimănui nu îi place să muncească 8-10 ore/zi într-o clădire prost dimensionată, atât ca spațiu de lucru, cât și ca spații comune; productivitatea este strâns legată de ergonomie, luminozitate, spațiu de lucru, drept urmare, design-ul trebuie să fie orientat în jurul acestor priorități.
- Utilizarea clădirii – fiind cunoscută de la început destinația clădirii, trebuie respectate standardele adecvate (depozitare, cross dock, producție) vizavi de amplasarea stâlpilor de beton, grosimea panourilor pereților, căile de acces etc.
Folosirea unei companii de arhitectură/proiectare este recomandată cu tărie; indiferent cât de mult ne-am documenta, lipsa noastră de experiență poate fi foarte dăunătoare, iar extra-costul implicat de astfel de companii este infim, comparativ cu posibilele greșeli în acest stadiu.
Construcția
Indiferent de compania constructoare (sau antreprenorul câștigător al licitației), monitorizarea șantierului cred că reprezintă circa 50% din calitatea unei clădiri; fiind cei mai în măsură să validăm forma fizică a construcției cu proiectul gândit inițial, input-ul nostru pe parcursul construcției este vital. Mai mult, indiferent de nivelul de detaliu al proiectului, situațiile întâlnite fizic pe șantier aduc noutăți și pentru cei mai experimentați arhitecți – de aici necesitatea prezenței beneficiarului care, împreună cu arhitectul, pot lua cele mai bune decizii de modificare/păstrare a proiectului inițial.
ROI (return of investment)
O clădire bine construită își arată calitățile după circa 10 ani de funcționare; dacă necesarul de reparații este mic după această perioadă, înseamnă că proiectul inițial și construcția efectivă s-au făcut foarte bine, iar durata de viață poate sări lejer de 20 de ani. Dacă, cumva, unele erori au fost ignorate de la început, costul reparațiilor (atunci când sunt posibile) sunt enorme, iar compania deținătoare poate avea mari probleme din acest motiv (chiar dacă se încearcă vânzarea, defectele nu pot fi acoperite așa de ușor, iar noul cumpărător nu se va lăsa convins).
Oriunde am fi și orice nevoie logistică am avea, documentarea prealabilă este cheia succesului; în construcții unde modificările ulterioare sunt inacceptabile, deciziile prealabile „turnării betonului” trebuie neapărat documentate temeinic și implementate cu responsabilitate.
Pericole
- Calitatea betonului turnat la podea nu este bună è apar crăpături è se deteriorează utilajele è costuri foarte mari de menținere în funcțiune è necesită reparații încontinuu (cu posibila întrerupere de activitate)
- Instalații de răcire a aerului în zonele mezanin (eroare de proiect) è pe timp de vară, zonele afectate sunt foarte greu operate de personal (temperaturi ridicate) è produsele depozitate acolo pot fi afectate organoleptic è costuri mari de adaptare ulterioară
- Înclinație prea mare a platformei exterioare de acces la rampe è camioanele intră cu greu la încărcat/descărcat è utilajele de depozit nu pot intra în camioane (unghi prea mare format de camion și de rampa metalică) è imposibilitatea desfășurării activității è costuri uriașe de modificare (spart platforma prezentă, re-nivelat terasamentul, re-turnat beton)
- Instalații electrice subdimensionate è imposibilitatea utilizării de echipamente electrice è riscuri de incendii datorate scurt-circuitelor è costuri foarte mari de înlocuire a instalatiilor subdimensionate
Paul NIȚĂ
Supply Chain Director
