Activitatea de închirieri, pe piața depozitelor, a depășit nivelul de 430.000 metri pătrați, în primele trei trimestre din 2017, potrivit tranzacțiilor monitorizate de principalii jucători din piață. Este o accelerare semnificativă față de 2016 și, totodată, un ritm record pentru piața locală. Capitala a acoperit puțin peste jumătate din activitatea de leasing (54%), urmată de Pitești (14%) și Timișoara (10%). Cu aproximativ 7% fiecare, urmează Roman și Cluj-Napoca. Ca domeniu, logisticienii au generat aproape jumătate din contractele de închiriere (47%), urmați de segmentul de retail (14%). La distanță se află segmentul auto, industria prelucrătoare – fără auto – și distribuitorii, fiecare cu 9-10% activitatea de leasing în sectorul spațiilor de depozitare.
Rata de neocupare a rămas la valori extrem de reduse (sub 5% la nivel național și în jur de 2% pentru regiunea Bucureștiului). Această evoluție a fost posibilă în condițiile în care și livrările s-au aflat, probabil, la un nivel record, de aproximativ jumătate de milion de metri pătrați. Așadar, piața se află într-un cvasi-echilibru între cerere și ofertă, ceea ce a permis chiriilor să rămână aproximativ constante în ultimul an, între 3,8 și 4,2 euro pe metrul pătrat, în cazul depozitelor de clasa A. Ceea ce am remarcat, însă, că această piață a proprietarilor a schimbat puțin termenii contractuali: spre exemplu, durata minimă a unui contract de închiriere a crescut, acum, de la vreo 2 ani, la sfârșitul lui 2016, spre 3 ani, în decembrie 2017.
Mai mulți factori au sprijinit cererea puternică: o acoperire mai bună, la nivel național, a schemelor de retail moderne cu prezență fizică – deci o nevoie de spații logistice îmbunătățite, creșterea accelerată a comerțului online și, nu în ultimul rând, faptul că unele companii internaționale își doresc un depozit care să deservească și alte țări din regiune, alegând România ca un hub logistic. Considerăm că aceste tendințe ar trebui să rămână valabile și în 2018, atâta timp cât contextul macroeconomic va continua să fie relativ favorabil (deci excluzând scenariul unei aterizări dure a economiei). Remarcăm, în continuare, un interes crescut din partea companiilor, inclusiv a unor nume care ar dori să intre pe piața locală (atât producție, cât și operatori logistici – 3PL).
2018, chiar mai bun?
Având în vedere că ne apropiem de finalul anului, este un moment bun să aruncăm și o privire asupra perspectivelor pentru 2018. Considerăm că există premisele ca recordurile stabilite în 2017 să fie, chiar, depășite. Acestea fiind zise, pe fondul unei potențiale accelerări a livrărilor, am putea vedea, în curând, ceva presiuni în sus, asupra ratei de neocupare, poate chiar din 2018.
Cum nu au existat prea multe noutăți din zona dezvoltării infrastructurii rutiere, în ultimii ani, orice schimbare importantă pe acest plan ar putea avea efecte majore asupra dinamicii regionale a spațiilor industriale (un potențial semnificativ, așadar). Vom urmări cu atenție acest aspect și în anul următor. Ar fi de remarcat că evoluția extrem de favorabilă din ultima vreme a venit chiar și în pofida infrastructurii precare (doar 45 de kilometri de autostradă au fost livrați între 2015 și toamna lui 2017, față de 250 kilometri promiși de autorități).
Un pol logistic nou
O altă tendință care s-a cristalizat ar fi că tot mai multe companii (mai ales din industria bunurilor de larg consum/comerț) au preferat să își dezvolte pe cont propriu spațiile de depozitare – Lidl, Emag. Așadar, au trecut peste dezvoltatorii tradiționali, fapt a dus la înființarea unei piețe alternative, care, deja, a ajuns la o mărime considerabilă.
România are, în prezent, peste 3,5 milioane de metri pătrați de spații moderne de depozitare (fără a le include pe cele dezvoltate în regim propriu); Bucureștiul și împrejurimile au aproximativ 1,7 milioane de metri pătrați. Din cauza aglomerării din zona de Vest a Capitalei (km 13 și 23 de pe autostrada București – Pitești) și a problemelor legate de disponibilitatea forței de muncă, un nou pol logistic s-a născut în zona Ștefăneștii de Jos (Nord-Estul Bucureștiului). Aici, grație finalizării porțiunii de Nord din șoseaua de centură și a unor condiții mai bune privind forța de muncă, vedem mai multă activitate și interes din partea dezvoltatorilor/clienților – spre exemplu, WDP a livrat, deja, 40.000 de metri pătrați și urmează dezvoltări ulterioare. Nord-Estul Bucureștiului – zona Chitila/Mogoșoaia este o altă regiune fierbinte, unde cererea depășește 130.000 metri pătrați, dar este constrânsă și de numărul limită de proiecte noi.
Există o concentrare importantă în partea centrală și cea de Vest a țării, în zonele care permit un acces ușor al transportatorilor către Ungaria. Este de remarcat că zona Nord/Nord-Est se dezvoltă de asemenea, dar nu la același ritm, având în vedere constrângerile generate de infrastructură. Evaluările noastre includ doar depozitele clasa A, în condițiile în care cele de clasă inferioara nu reușesc, în cea mai mare parte, să respecte normele în domeniul incendiilor.
Laurențiu DUICĂ
Director, Industrial Agency Colliers International
laurentiu.duica@colliers.com
