Radu Pavel, avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, subliniază importanța unui cadru legislativ echilibrat, care să protejeze atât dreptul la contestare, cât și stabilitatea proiectelor de construcții.
Publicăm integral analiza:
În luna noiembrie 2024, Curtea Constituțională a pronunțat o decizie de mare interes în ceea ce privește domeniul construcțiilor și dreptul imobiliar. Obiectul excepției de neconstituționalitate constă în prevederea legală cu următorul conținut: “O dată cu introducerea acţiunii se pot solicita instanţei judecătoreşti suspendarea autorizaţiei de construire sau desfiinţare şi oprirea executării lucrărilor, până la soluţionarea pe fond a cauzei.”, potrivit art. 12, alin (2) din Legea 50 din 1991. Decizia nr. 643/2024 a intrat în vigoare în luna ianuarie 2025 și înlătură caracterul facultativ pe care îl avea articolul menționat, stabilind măsura ca fiind obligatorie. Astfel, în cazul în care se formulează contestații pentru autorizații de construcții, lucrările vor fi suspendate până la soluționarea definitivă a cauzei. Decizia Curții Constituționale va avea un impact major în ceea ce privește construcțiile, întrucât lucrările pot fi sistate pentru o perioadă îndelungată în caz de contestație autorizație de construcție. Prezentul articol abordează subiecte precum soluțiile legale pe care le au constructorii și beneficiarii, tipuri de clauze recomandate pentru prevenirea unor situații neplăcute, recomandări legislative, suportarea riscurilor într-un contract de execuție, răspundere civilă contractuală și alte aspecte de interes pentru beneficiari și constructori.
Cum își pot acoperi constructorii pierderile suferite perioada de suspendare a lucrărilor?
Pentru protejarea intereselor financiare ale constructorilor și evitarea suportării unor riscuri care să îi prejudicieze semnificativ în contractele de achiziții publice, este recomandată introducerea unor clauze contractuale care să prevadă compensații pentru pierderile suferite, ajustarea prețului în caz de apariție a unor situații neprevăzute, posibilitatea de recuperare a prejudiciilor de la contestatorii care nu dau dovadă de bună-credință sau suspendarea executării lucrărilor de construcții. Implementarea unor clauze contractuale care să acopere situații forță majoră sau de contestații la autorizații de construcții este necesară pentru evitarea unor riscuri ce pot avea un impact semnificativ asupra executării lucrărilor și buna desfășurare a unui contract de execuție. Un avocat contracte poate oferi suport esențial constructorilor și beneficiarilor pentru a naviga riscurile legale generate de posibilitatea apariției unor litigii. Este recomandat ca un profesionist al legii să redacteze un contract de execuție, în care să fie introduse garanții solide în privința blocajelor legale și care să nu conțină clauze contractuale abuzive care ar putea duce la o acțiune în răspundere contractuală.
Ce soluții au constructorii în cazul în care contractul nu mai poate fi dus la îndeplinire?
Există posibilitatea ca în caz de contestație autorizație de construcție, contestatorii să aibă câștig de cauză, iar contractul de execuție a lucrărilor să nu mai poată fi dus la îndeplinire. În această ipoteză, constructorii au la îndemână diferite posibilități legale ca să își apere interesele. Una dintre aceste modalități este reprezentată de solicitarea de despăgubiri pentru prejudiciile suferite. În baza clauzelor contractuale, acesta se poate îndrepta împotriva beneficiarului pentru recuperarea costurilor efectuate înainte de soluționarea contestației. Poate fi intentată inclusiv o acțiune în răspundere civilă contractuală, în cazul în care o autorizație de construcție nu a fost obținută în mod valabil. Un alt exemplu prin care constructorul își poate repara prejudiciul constă în introducerea unei acțiuni în daune-interese împotriva contestatorului, în măsura în care acesta dovedește că a acționat cu rea-credință. Un avocat construcții vă poate asista în orice demersuri privind dreptul imobiliar și domeniul construcțiilor, inclusiv în procedura de obținere aprobări construcție casă, pregătire acte autorizație de construcție, redactare contract de executare lucrări sau chiar și în intentarea de acțiune în răspundere contractuală.
Lacune legislative actuale
Ca practicanți ai dreptului, avem o experiență vastă în ceea ce privește situațiile în care autorizațiile de construcții sunt contestate. Considerăm că actuala legislație, respectiv Legea 50 din 1991 poate fi adaptată, întrucât încă intervin situații care pun în dificultate părțile unui contract de executare lucrări. Din cauza acestor lacune legislative, se produc diverse blocaje în executarea lucrărilor care pot produce pierderi financiare semnificative. Pentru a fi eliminate riscurile de pierdere financiară, suntem de părere că efectuarea lucrărilor s-ar produce mai facil dacă ar exista prevederi referitoare la aplicarea unor sancțiuni pentru contestații abuzive, la stabilirea concretă a unui termen limită de soluționare a contestațiilor, astfel încât să nu se producă o blocare prea îndelungată a proiectelor de construcții, la clarificarea modalităților de solicitare a despăgubirilor pentru constructori, precum și reglementarea concretă a dreptului de a continua execuția unor lucrări ce prezintă mare interes (construcții esențiale, indispensabile, precum spitale sau școli).
Ce căi de atac au beneficiarii sau constructorii in cazul unei contestații nejustificate?
Așa cum am menționat anterior, există diverse situații în practică în care autorizații de construcție sunt contestate doar în vederea tergiversării lucrărilor de execuție și blocarea acestora pentru o perioadă de timp. În această situație, este necesar ca beneficiarii sau constructorii să se apere, invocând o eventuală lipsă de interes a părții care contestă o autorizație de construcție, precum și absența unor motive concrete de contestație. Mai mult, poate fi introdusă chiar și o acțiune în daune-interese, ipoteză în care părțile unui contract de execuție trebuie să facă dovada prejudiciului suferit de depunerea unei contestații în mod abuziv. În acest ultim caz, partea care suportat pierderile se poate îndrepta împotriva contestatorului de rea-credință pentru a acoperi pierderile financiare. Un avocat imobiliare poate fi un partener de încredere în realizarea proiectelor de construcții, întrucât acesta poate oferi asistență de specialitate de la obținere aprobări construcție casă și întocmire acte autorizație de construcție până la redactare contract de executare lucrări, precum și reprezentare juridică în caz de contestații autorizație de construcție.
Cât durează soluționarea litigiilor în domeniul imobiliar și construcții?
În ceea ce privește durata litigiilor imobiliare și de construcții, nu poate fi estimată concret, întrucât termenele variază de la caz la caz, în funcție de complexitatea cauzei. Există situații în care durata proceselor se rezumă la câteva luni, însă și situații în care litigiile se desfășoară pe parcursul unor ani de zile. De asemenea, în calculul duratei are relevanță și nivelul de încărcătură pe care îl au instanțele judecătorești, precum și tipul de acțiune intentată. Un avocat litigii imobiliare vă poate asista pe tot parcursul litigiului, fiind un factor cheie care poate maximiza succesul procesului. Acesta vă poate asista din etapa incipientă de obținere aprobări construcție casă, precum și în situații de conflict, cum ar fi o acțiune în răspundere contractuală.
„Este esențială introducerea unor modalități legale de protecție a părților unui contract de execuție, întrucât dreptul de a depune o contestație la autorizații de construcții să nu devină un mijloc abuziv care să pună în dificultate dezvoltarea proiectelor imobiliare”, a declarat Radu Pavel, Avocatul Coordonator al Societății de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
În concluzie, deși formularea unei contestații împotriva unei autorizații de construcții reprezintă un drept public esențial, actuala legislație nu prevede măsuri clare de sancționare a unor comportamente ilicite, cum ar fi contestarea abuzivă. Astfel, suspendarea lucrărilor de construcție poate avea consecințe negative în privința proiectelor imobiliare, putând cauza întârzieri majore în finalizarea acestora și pierderi financiare semnificative.
