Dezvoltatorii nu trebuie sa dețină stocuri fizice de mărfuri, ci să identifice potențiali chiriași interesați să contracteze zone de depozitare, pe perioade de timp clar determinate. Cu alte cuvinte, cererea și oferta de spații de depozitare rămâne principalul criteriu decizional pentru pornirea construcțiilor.
Întrebările cu care se confruntă un dezvoltator sunt:
- Care este stocul total de spații de depozitare și care este procentul de umplere?
- Ce tip de depozite se caută de către majoritatea chiriașilor?
- Care sunt zonele de interes?
- Care este trendul economiei naționale și ce previziuni există pentru următoarea perioadă?
- Care este impactul în valoarea acțiunilor (la bursă), în cazul creșterii stocului de spații de depozitare?
Ca în orice afacere, planul inițial trebuie documentat până în cel mai mic detaliu, iar, în cazul construcțiilor de depozite unde investițiile sunt foarte mari, scenariile luate în calcul trebuie să fie puțin pesimiste.
Variante
Varianta ideală ar fi ca trendul să fie comun, însă stocul să fie în permanență sub nevoia pieței, astfel încât, în cazul în care apare o recesiune (scăderea nevoilor pe termen scurt), stocul să rămână utilizat la maximum, iar pierderile să fie aproape 0. În cazul în care stocul ar depăși nevoia pieței, cu siguranță că vor exista perioade în care unele depozite vor sta goale și costurile acestora pot deveni o importantă amenințare pentru proprietar.
Atunci când dezvoltatorul este listat la bursă și prețul acțiunilor poate aduce importante beneficii acționarilor, apare o nouă oportunitate: cum se va modifica valoarea acțiunilor, atunci când dezvoltatorul va anunța creșterea stocului de spații de depozitare? Un impact pozitiv în prețul acțiunilor va genera, automat, o oportunitate majoră de a construi, fără să fie, obligatoriu, nevoie de pre-contracte cu viitorii chiriași, ci doar de finanțare; acest stil „speculativ” nu se poate aplica decât pe termen scurt (maxim mediu) și comportă riscuri foarte mari – în cazul unei recesiuni, o mare cantitate neocupata de spații de depozitare poate aduce falimentul dezvoltatorului. În situația în care nu va exista o recesiune (de niciun fel), spatiile speculative sunt foarte profitabile.
Comparație între variantele IN-HOUSE și DEZVOLTATOR
| IN-HOUSE | DEZVOLTATOR | |
| Decizia de a construi | Se bazează pe necesarul companiei și pe previziunile pieței | Se bazează pe cerere / ofertă și pe prețul la bursă |
| Durata de construcție | Relativ similară | |
| Finanțare | Relativ similară | |
Ca beneficiar de spații de depozitare, putem închiria de la DEZVOLTATOR sau putem construi în regim IN-HOUSE. Avantaje și dezavantaje:
| Avantaj / dezavantaj | DEZVOLTATOR | IN-HOUSE |
| Flexibilitate | Avantaj foarte mare: durata contractuală se poate negocia în funcție de planul companiei | Dezavantaj: o clădire nu se poate modifica de la an la an, în funcție de volumele companiei |
| Financiar | Avantaj puternic: prețul negociat se poate apropia foarte mult de costul în regim in-house | Dezavantaj: deprecierea nu se poate modifica lunar, în funcție de volume.
Pe termen lung, prețul unitar este mai mic, datorită lipsei marjei de profit adăugată de Dezvoltator. |
| Know-how | Avantaj tehnic datorat experienței în cazul dezvoltatorului. | Dezavantaj: in-house, neavând experiență, erorile pot fi majore. |
| Lucrări de modernizare | Dezavantaj: orice investiție trebuie să se regăsească într-o modificare de tarif. | Avantaj: in-house se pot face oricâte investiții, ce aduc economii în diverse activități (nu numai logistice). |
Recomandare: varianta DEZVOLTATOR este cea mai bună pe termen scurt (3-5 ani), iar cea IN-HOUSE pe termen lung.
Pentru întrebarea „Care este stocul total de spații de depozitare și care este procentul de umplere?”, dacă luăm o evoluție fictivă a stocului de suprafețe de depozitare și necesarul pieței, graficul ar arăta cam așa:
Paul NIȚĂ
Site Director ID Logistics;
pnita@id-logistics.com
