O perioadă în care piața birourilor devine matură… un moment foarte prielnic pentru retail… un interval în care încep să se tureze motoare noi pe piața industrială… potențial pe piața de investiții… toate dublate de o temperare pe piața terenurilor. Sunt semnale pe care le-au transmis specialiștii Colliers International, în cadrul unei conferințe desfășurate la sfârșitul lunii ianuarie.
Tabloul de predicții prezentat include două mari provocări generate, potrivit lui Laurențiu Lazăr, Managing Partner Colliers International, de o piață încordată a resurselor umane și de predictibilitatea în scădere. Lipsa forței de muncă și proasta corelare între cerere și ofertă, din punctul de vedere al pregătirii, reprezintă, deja, o problemă reală, mai ales în zonele aflate în Centrul și Vestul țării, unde rata șomajului este extrem de redusă.
„Există, însă, potrivit unui studiu realizat de Banca Mondială, premisele unei migrații masive a populației către București și orașele regionale – Timișoara, Cluj, Brașov și Craiova, cărora li se adaugă Iașiul, unde se migrează din Republica Moldova”, a explicat Laurențiu Lazăr.
Pe de altă parte, lipsa de predictibilitate generată de incoerența actelor normative emise în ultima perioadă se reflectă, în mod direct, în zona de investiții, companii care luaseră, deja, decizia deschiderii de centre în România aflându-se, acum, într-o perioadă de reevaluare a oportunității investiției.
Piața industrială continuă să surprindă
În ciuda provocărilor, însă, piața industrială continuă să surprindă, atât din punctul de vedere al livrărilor, cât și al închirierilor.
„Stocul spațiilor tranzacționate a crescut, în ultimii doi ani, cu 40%, ajungând la aproximativ 4,2 milioane mp și important este că, pe lângă zonele din centul și Vestul țării, și alte motoare ar putea porni mai bine. Aici mă refer la nodurile economice din Iași, Constanța și Ploiești”, a arătat Laurențiu Lazăr. În plus, sunt autorități locale din centru sau Vest care au, deja, planuri de atragere a forței de muncă din zonele mai slab dezvoltate.
În opinia lui Laurențiu Duică, Director Industrial Agency, Colliers International, dezvoltarea spectaculoasă cunoscută în ultimii doi ani de piața industrială se impunea după o perioadă foarte lungă în care dezvoltatorii au evitat investițiile, ducând rata de neocupare la un nivel extrem de scăzut, dezastruos chiar, care ajunsese, în 2017, la aproximativ 2% în București și 5% în restul țării.
Intrarea pe piață a unor nume noi, care abordează mai flexibil zona de investiții, a marcat, însă, o schimbare majoră în ceea ce privește livrarea de spații. „Există premise clare care favorizează, în continuare, creșterea, chiar dacă ritmul nu va mai fi același”, a apreciat Laurențiu Duică, menționând că trebuie luată în calcul majorarea costurilor de transport, generată de presiunea în creștere exercitată de Vest asupra cărăușilor din Estul Europei.
„În ciuda problemelor pe care le ridică, România este o țară membră UE și NATO, reprezentând un mediu sigur de afaceri, din acest punct de vedere. Ca investitor, aș alege varianta unui depozit în România pentru livrări în alte țări, nu în Turcia sau Ucraina. România va avea în continuare cereri, în acest context. O să vedeți, în perioada următoare, mișcări destul de importante pe parte de logistică și studii de relocare. Nu ascund faptul că pot fi închise depozite majore în Ungaria (pentru că e o țară care se poate străbate ușor rutier) și aduse în zona Bucureștiului, pentru că, în România, ai nevoie de două zile ca să ajungi cu camionul din Arad în Constanța.”
Dezvoltatorii locali au un cuvânt greu de spus
În opinia lui Laurențiu Duică un cuvânt greu de spus, în România, pe piața industrială, îl vor avea dezvoltatorii locali, care dețin experiență, au potențial și vor încerca să dezvolte spații pe baza unor pre-lease-uri. „În cazul unui proiect de 50.000 mp, dacă 30 – 35% din spațiu sunt subcontractate, restul poate fi dezvoltat speculativ”, a explicat el.
Adiacente spațiului tranzacționat, de 4,2 milioane de mp, sunt spațiile destinate activității de producție abordate prin soluții „build to suite”.
Relocarea activităților din spațiile neadecvate aflate în interiorul orașelor, în parcurile industriale construite la periferie, reprezintă o altă tendință care va caracteriza 2019. „Bineînțeles, mă aștept inclusiv la dezvoltarea de soluții de hosteluri, pentru cazarea forței de muncă adusă din afara localității sau, chiar, din străinătate”, a mai arătat Laurențiu Duică, menționând că, în 2019, chiriile vor rămâne constante.
Rata de neocupare va crește, însă, tendință care va lucra în favoarea pieței. „În București, vom înregistra un vacancy de 7 – 8 – 10%, un procent controlabil.”
Fiecare kilometru de autostradă contează
Ținând cont de focusul important asupra orașelor secundare, fiecare kilometru de autostradă contează. „Sunt luate în calcul noi facilități de producție în România, dar ne aflăm într-o perioadă de tatonare. Chiar dacă sunt fabrici care se închid, cele care ar putea să se deschidă sunt mai multe. Trebuie să ținem cont de faptul că România are, numai în zona Transilvaniei, forță de muncă la un nivel similar celui înregistrat în întreaga Ungarie, iar noi nu gestionăm nici măcar 20% din producția lor din industria auto. În prezent, se manifestă interes pentru Târgu Mureș sau Moldova, în cazul facilităților de producție care nu se confruntă cu timpi foarte strânși de livrare. De exemplu, Varroc Lighting Systems, unul din liderii mondiali în domeniul iluminatului automotive, care a anunțat, anul trecut, un joint venture cu Elba pe piața românească, a luat în calcul dezvoltarea de facilități producție în Târgu Mureș sau în Iași, pentru elemente care nu necesită o perioadă foarte scurtă de tranzit. Pe de altă parte, Constanța poate reprezenta un As câștigător, dacă îl vom juca cum trebuie și cred că o vom face”, a mai arătat reprezentantul Colliers International.
În concluzie, România are potențial privind dezvoltarea pe segmentul industrial, dar trebuie să își joace corect cărțile. Să ne uităm doar la Polonia, care înregistra livrări de 4 milioane mp într-un singur an, într-o perioadă în care livrările totale din România se ridicau la 3 milioane mp. Polonia a optat, însă (la fel ca și Ungaria), pentru flexibilitate în relație cu dezvoltatorii, pentru a-i sprijini…
Companii logistice din România încearcă, în această perioadă, să atragă pe plan autohton clienți prezenți în Cehia și Ungaria. De asemenea, sunt furnizori care realizau livrări pentru e-commerce din Polonia sau Cehia, și care au în vedere deschiderea de depozite în România.
– Orașele regionale rămân în lumina reflectoarelor.
– Cluj, Timiș și Iași au adăugat, în 2018, aproximativ 30.000 locuri de muncă, vs. București, care a adăugat circa 24.000 joburi.
– Reducerea ecartului față de București va continua.
Retail vedetă
Retail-ul este vedeta ultimilor ani, cu creșteri anuale de două cifre. „2018 a fost cel mai bun an de după criză, pentru segmentul de retail”, a arătat Simina Niculiță, Director Retail Services, Colliers International, precizând că afirmația are la bază rezultatele raportate de actorii care activează pe această piață.
La nivelul anului trecut, s-au livrat, pe acest segment, 135.000 mp, cu 35.000 mai mult decât în anul precedent. De menționat că 2018 este primul an în care s-au putut raporta creșteri de 10 – 15% ale chiriilor în centrele comerciale performante. „Ne așteptăm ca stocul de spații să crească, în perioada 2019 – 2020, cu 500.000 mp, o suprafață dublă față de ultimii doi ani”, a precizat Simina Niculiță.
Meda IORDAN
meda.iordan@ziuacargo.ro
