Presiunea pe preț pentru locuințele noi duce piața către suprafețe mai mici, dar calitative, corelate cu cele din occident, potrivit specialiștilor platformei online dedicate Directimo.
Precizările transmise ZIUA CARGO:
Platforma pentru achiziții de locuințe noi, ce oferă acces gratuit la cele mai bune oferte pentru 300 de ansambluri rezidențiale și peste 50.000 de apartamente noi din București, se lansează astăzi pe piață în urma unei investiții de 1 milion de euro. Directimo este un motor de căutare dedicat pieței rezidențiale noi, cu o bază de date proprie și tehnologie bazată pe inteligență artificială (AI).
În primele trei trimestre ale anului 2021, specialiștii Directimo au selectat peste 50.000 de oferte noi, pe segmentele superioare ale pieței: mediu, mediu-superior, premium și de lux din Capitală. După monitorizarea pieței timp de nouă luni, concluziile specialiștilor Directimo pentru cele patru segmente ale pieței sunt:
- apartamentele calitative devin inaccesibile publicului larg: doar pe segmentul mediu mai sunt disponibile unități cu două camere, care să se încadreze în limita plafonului de 5% TVA, respectiv 450.000 RON, fără a include însă locul de parcare. Suprafața mediană utilă a acestor unități este de 53 mp, iar prețul median per unitate este de 89.000 EUR + TVA + loc de parcare.
- pe segmentul mediu superior, apartamentele cu două camere au o suprafață medie utilă de 54 mp, prețul median ajungând la nivelul de 111.600 EUR + TVA + loc de parcare.
- în ceea ce privește segmentul premium, suprafața medie crește la 57 mp utili, iar prețul mediu per unitate ajunge la 148.000 EUR + TVA + loc de parcare.
- în zonele exclusiviste ale Capitalei, pe segmentul de lux (zonele Primăverii, Capitale, Kiseleff și Aviatorilor), suprafețele mediane ajung la 81 mp utili pentru două camere, în timp ce prețul unei astfel de locuințe a depășit pragul de 700.000 EUR + TVA + loc de parcare. Pe de o parte, acest fapt poate fi explicat prin creșterea semnificativă a cererii: numărul de milionari a crescut în pandemie de la 32.000 la peste 47.000, conform unui raport recent emis de Credit Suisse. Pe cealaltă parte, oferta este extrem de scăzută în contextul rarității terenurilor și al dificultăților din procesul de autorizare.
„Piața este afectată de inflație și de creșterea explozivă a costurilor de construcție din ultimul an. În acest context, estimăm dezvoltarea unui nou segment, corelat cu piața occidentală – locuințele smart economy, eficiente din perspectiva utilizării spațiului și optimizate din punct de vedere arhitectural, astfel încât să satisfacă cererea solvabilă din piață”, spune Matei Maloș, CEO Directimo.
În acest moment, există un deficit semnificativ de studiouri duble cu suprafețe utile de 45 mp, apartamente de două camere plus birou, de aproximativ 65 mp, și apartamente de patru camere, cu suprafețe de 80-90 mp utili, plus terase.
Pe segmentul de patru camere, suprafața mediană depășește 100 mp utili, astfel încât apartamentele sunt inaccesibile financiar pentru o familie cu doi copii și venituri medii. Eficientizarea suprafețelor, investiția în arhitectură și calitate ar conduce la un raport mai echilibrat între cerere și ofertă și o aliniere la standardele europene.
În plus, aceste tipuri de unități, smart economy, pot genera randamente mai bune pentru închiriere, cât și premisele unui nivel de calitate mai ridicat, în contextul competiției și al presiunii care există pe costuri.
Directimo reprezintă o evoluție a proiectelor MagazinulDeCase, website de tranzacții directe între cumpărători și vânzători, fără intermediari, și HomeFinders, serviciul de buyer advisory prin care peste 1.200 de clienți și-au achiziționat locuința în cele mai avantajoase condiții. Echipa de management are experiență vastă în servicii imobiliare în România și Marea Britanie, în tech marketing și dezvoltare de tehnologie pentru marketplace-uri, precum eMag.ro, și start-up-uri globale de IT.
Cele șase segmente ale pieței rezidențiale noi din București
Pe piața dezvoltărilor noi rezidențiale din Capitală, regăsim oferte din șase segmente: low, mass-market, mediu, mediu-superior, premium și de lux.
Directimo se concentrează pe segmentele superioare ale pieței, astfel încât cele 50.000 de oferte de pe platformă se regăsesc pe segmentul mediu, mediu-superior, premium și de lux.
SEGMENTUL MEDIU – segmentul clasei de mijloc, cu locuințe localizate în zone semi-centrale ale orașului, bine conectate la infrastructură și mijloace de transport în comun, precum și în suburbia de nord (centură, Pipera & Voluntari), ușor accesibilă către polul de birouri datorită Autostrăzii Urbane. Finisaje de calitate medie, facilități pentru familie încorporate în ansamblu.
SEGMENTUL MEDIU-SUPERIOR – se diferențiază de cel anterior prin poziționări mai bune, în zone centrale sau lângă parcuri și hub-uri de birouri. Un salt calitativ în ceea ce privește finisajele și facilitățile. Suprafețele medii utile sunt similare cu cele din segmentul mediu – garsonieră 36 mp, studio dublu 42 mp, apartamente cu două camere 53 mp, apartamente cu două camere și birou 64 mp, apartamente cu trei camere 77 mp.
SEGMENTUL PREMIUM – segmentul în care arhitectura și designul fac diferența. Un salt calitativ în ceea ce privește suprafețele, calitatea materialelor, a proiectelor de peisagistică și a facilităților dedicate rezidenților. Suprafața medie utilă a unei garsoniere este de 40 mp, cea a unui apartamente de două camere este de 57 mp, iar pentru trei camere 82 mp. Acest tip de locuințe se regăsesc în zonele de nord, centrale sau ultra-centrale.
SEGMENTUL DE LUX – sau high-end, așa cum este cunoscut în marile capitale europene, este segmentul locuințelor exclusiviste, cu proprietăți unicat targetate de antreprenori, investitori sau top managementul companiilor multinaționale. În București, aceste proprietăți se regăsesc în zone precum Primăverii, Capitale, Kiseleff și Aviatorilor.
DESPRE DIRECTIMO:
Platforma fondată de o serie de investitori în tech & real estate se adresează cumpărătorilor de locuințe noi calitative, pe segmentele superioare ale pieței: mediu, mediu-superior, premium și de lux. Ofertele sunt verificate și documentate în prealabil de specialiști în imobiliare. Acestea conțin date actualizate, complete și 100% transparente, fără duplicate.
Pentru optimizarea căutării și luarea celei mai bune decizii de cumpărare, utilizatorii beneficiază din partea specialiștilor Directimo de consultanță și asistență în încheierea tranzacțiilor. Pe baza criteriilor de căutare, proiectele rezidențiale recomandate cuprind avantajele și aspectele de luat în considerare pentru fiecare imobil în parte. În plus, clienții platformei au acces la istoricul fiecărui dezvoltator imobiliar și analize comerciale extinse pentru ansamblurile rezidențiale vizate.
