Așa cum ne-a obișnuit, Colliers România a tras concluziile, la jumătatea anului, despre activitatea pieței imobiliare, spațiile industriale și logistice reprezentând, în continuare, „motorul” acestui segment.
Asemenea economiei, și piața imobiliară a mai încetinit, pe anumite segmente, însă fără a fi vorba de ceva alarmant, conform experților Colliers România.
Creștere pe industrial și logistică
În continuare, actorul principal al imobiliarelor este zona de spații industriale și logistice, care și-a crescut activitatea cu aproape 25% în comparație cu perioada similară din 2022. În H1 (prima jumătate a lui) 2023, au fost închiriați aproximativ 500.000 mp de spații logistice moderne. Aproape dublu comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, fără a lua în calcul tranzacțiile directe, care nu sunt publice (inclusiv prelungiri de contracte). Noutatea importantă este faptul că, față de anii trecuți, Bucureștiul reprezintă numai o treime din totalul tranzacțiilor de închiriere, tendință pe care experții Colliers o așteaptă de ceva timp, în contextul în care dezvoltările de infrastructură, disponibilitatea forței de muncă și dezvoltarea regională împing tot mai multe firme să caute spații logistice în alte zone decât lângă Capitala. În trecut, în București, se desfășurau mai mult de jumătate din totalul tranzacțiilor de închiriere.
Zona de birouri
În ceea ce privește segmentul office, lucrurile au oscilat. T1 2023 a fost unul foarte slab, dar a fost precedat de un T2 pe care specialiștii Colliers l-au catalogat ca fiind unul dintre cele mai solide, nu doar din ultimii ani, și care ar fi fost considerat printre cele mai bune și înaintea pandemiei. Aproximativ 160.000 mp de spații de birouri moderne au fost închiriate în București în primele șase luni din 2023, comparativ cu circa 130.000 mp, în aceeași perioadă din 2022, creșterea procentuală fiind în jur de 20%. Totuși, cererea nouă s-a ridicat la doar 45.000 mp, în scădere cu 40% față de 2022. „Există ceva semne de încetinire a apetitului de închiriere de birouri din partea firmelor; în același timp nu vedem un calendar prea încărcat de livrări de clădiri noi la orizont, care să pună presiuni pe chirii. Dimpotrivă, s-ar putea ca, dacă piața își revine puțin, să rămânem chiar fără spații pe care să le putem prezenta firmelor. Deja vedem ceva presiuni pe chirii, în zonele fără spații vacante. Mai departe, din zona veștilor pozitive pentru acest sector, se pare că tot mai multe firme presează pentru o revenire a angajaților pe perioade mai extinse la birou, chiar dacă formatul de lucru hibrid se menține”, precizează Silviu Pop, director CEE & Romania Research, Colliers. Prezența în clădirile de office din portofoliul Colliers de PM la sfârșitul T1 2023 a fost de 41%, față de 35% la final de august 2022 (în urmă cu 6 luni), constatându-se o ușoară creștere.
Spații comerciale
Este o perioadă dificilă pentru chiriașii spațiilor comerciale. Cu toate că vânzările au crescut și activitatea este mai degrabă peste nivelul dinaintea pandemiei, firmele resimt presiuni asupra marjelor, pe fondul chiriilor în creștere (inclusiv a costurilor administrative). Totuși, apetitul rămâne unul solid din partea dezvoltatorilor, iar planurile pentru acest an depășesc 200.000 mp de spații comerciale noi (deși o parte ar putea fi amânate, în contextul întârzierilor pentru 2024), fiind cel mai aglomerat calendar de peste un deceniu.
Pe fondul dobânzilor în creștere, rezultate mai puțin favorabile s-au înregistrat în zona tranzacțiilor investiționale, unde volumele s-au înjumătățit, precum și în zona rezidențială, unde vânzările au scăzut accelerat.
Terenuri
În acest segment, H1 2023 a fost o perioadă destul de solidă, cu un volum total de terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale de aproximativ 250 de milioane de euro, aproape la jumătate din cât s-a înregistrat pe întreg anul 2022. Colliers include în această cifră doar terenurile pentru birouri, spații comerciale, proiecte rezidențiale, fără spații industriale. Totuși, interesul pentru achiziții noi pare sensibil mai scăzut în a doua parte a anului, mulți potențiali cumpărători fiind în așteptare de noi oportunități. De cealaltă parte, majoritatea proprietarilor nu resimt nicio presiune să cedeze prin coborârea prețurilor, astfel că se estimează o încetinire a activității. Volumul înregistrat în H1 2023 este generat aproape în proporții egale de sectorul rezidențial și de cel de retail.
Rezidențial
Colliers a remarcat o atenție mai mare acordată atât de clienți, cât și de dezvoltatori zonei de PRS – apartamente de închiriat în clădiri dedicate. Aceasta vine atât pe fondul dobânzilor mai mari, care au făcut ca rata lunară pentru achiziția unui apartament să fie mai mare decât o chirie echivalentă, dar și pe fondul altor tendințe, cum ar fi schimbarea generațională – în contextul în care tinerii caută tot mai multă flexibilitate –, sau faptul că unele firme încearcă să ofere angajaților pachete de beneficii mai avantajoase, iar apartamentele cu chirie subvenționată pot fi o variantă.
„După o efervescență absolută, în perioada 2021-2022, întâlnită nu doar în România și nu doar în zona rezidențială, 2023 a început cu o scădere a vânzării de apartamente, la nivel național, cu aproximativ 20% față de S1 2022. Dobânzile mari și-au spus cuvântul, precum și puterea de cumpărare erodată puțin de inflație. Totuși, ritmul de vânzare de apartamente este comparabil cu cel din 2018 și cu aproximativ 30% mai mare decât cel din 2019, așadar nu pare nicidecum o evoluție slabă”, a concluzionat Silviu Pop.
Rezumând, chiar dacă în zona tranzacțiilor imobiliare se remarcă o încetinire substanțială a activității față de ultimii doi ani, reprezentanții Colliers spun că este mai degrabă vorba de o revenire la normalitate.
Alexandru STOIAN
alexandru.stoian@ziuacargo.ro
