In urma unei analize asupra spatiilor logistice din jurul Capitalei, efectuata cu ajutorul companiei de consultanta si servicii imobiliare GVA ASCO Properties, am reusit sa identificam catre ce zona isi indreapta acum logisticienii atentia.
Piata spatiilor logistice s-a aliniat si ea la situatia economica generala si a intrat in „hibernare“ in 2009. Din cei 130.000 mp anuntati pentru livrare, doar 40.000 mp au fost in final construiti, aceasta suprafata reprezentand aproximativ 10% din totalul spatiilor logistice livrate in 2008.
Vestul in scadere
Zona de Vest a Bucurestiului, in care s-au concentrat majoritatea parcurilor industriale moderne, proiecte precum Bucharest Industrial Park, ProLogis sau Olympian Logistics se afla pe lista celor ce au renuntat la constructia speculativa. Ei sunt acum determinati de conditiile de finantare ale bancilor sau de investitori sa preinchirieze un minim de 30% din suprafata totala a unei faze de constructie pentru a demara proiectul, motivul fiind unul lesne de inteles. Daca la sfarsitul lui 2008 rata de neocupare era de aproximativ 4%, la finele lui 2009, unele parcuri industriale aveau chiar si 25% din suprafata disponibila.
Astfel, in 2009, nu se observa doar un numar redus al tranzactiilor inregistrate comparativ cu 2008, ci si tendinta companiilor de a-si reduce spatiul necesar desfasurarii activitatii. In septembrie 2009, Pepsi isi muta intreg sistemul
operational in Dragomiresti Vale, in zona autostrazii A1. Unul din centrele lor de distributie aflat in zona de Sud a Bucurestiului si cu o suprafata de 11.000 mp nu ramane, insa, liber pentru mult timp. La inceputul lui 2010, dreptul de proprietate asupra acestuia este transferat catre retailerul german Lidl contra sumei de 3,2 milioane euro. Vestea achizitiei vine parca sa intareasca ideea ca Sudul a devenit din ce in ce mai atragator pentru toate categoriile de investitori.
Exceptia de la regula
Anul 2010 vine si cu o promisiune sigura din partea dezvoltatorului cu cea mai indelungata experienta pe piata – Cefin Real Estate. Compania va livra la inceputul lunii iunie faza a treia a parcului A1 Business Park. Noile spatii de depozitare au suprafete medii si mici, reprezentand in total 13.000 mp.
Migratia catre Sudul cald
Pretul ridicat al terenurilor din zona de Vest a impins investitorii catre celelalte puncte cardinale ale Capitalei. „Odata creata infrastructura necesara transportului marfurilor, dezvoltatorii au putut lua in calcul varianta construirii de spatii logistice moderne si in zona sudica a Bucurestiului, iar clientii nu au intarziat sa apara“, spun cei de la GVA ASCO Properties. Momentan, acest segment de piata da semne ca va fi si mai activ in anul care vine. Companii precum cele de distributie a bunurilor de larg consum se orienteaza catre zona de Sud, iar dezvoltatorii se pregatesc sa raspunda nevoilor acestora. Millenium Logistic Park si Industrial Park – Sabaru anunta livrarea a 12.500, respectiv 4.000 mp in cursul anului 2010. Neoficial, se pare ca aceste spatii au fost contractate pe termen lung sau sunt in stadiul negocierilor avansate. Din dorinta de a reduce costurile, companiile iau in calcul si vechile platforme industriale ca varianta provizorie de acomodare a activitatii, platforme precum Parcul Industrial Progresul, inchiriat in proportie de 80-85%, Fortuna Center sau Electromagnetica Business Park. Astfel, se alatura companiilor precum Henkel, Kandia sau Petrom, care activeaza in zona inca de acum 4-5 ani.
Cele mai importante achizitii in 2009
Tranzactiile de vanzare cumparare de pe piata imobiliara au fost foarte rare anul care a trecut. Cu toate acestea, Sudul Bucurestiului s-a aflat in continuare in atentia investitorilor. In mai 2009, surse din mediul de afaceri anuntau semnarea unui contract prin care Minded Realty Services SRL, al carei administrator este Alexandre Hergan, prelua 100 hectare de teren precum si halele de productie din cadrul fostei Danubiana contra sumei de 30 milioane euro. Hergan, care controleaza de asemenea si compania Avrig 35, si-a dovedit de-a lungul timpului abilitatile sale de dezvoltator imobiliar, el reusind sa dezvolte si sa vanda cu succes proiecte precum Iris Shopping Centre sau Charles de Gaulle Plaza. Tinand cont de specificul zonei, fosta platforma Danubiana se va transforma cel mai probabil intr-un parc logistic modern. In aceeasi perioada, are loc achizitia unui alt lot de teren in suprafata de 68.000 mp, situat tot in zona industriala a comunei Popesti-Leordeni. „Cumparatorul, producator si comerciant de produse metalurgice neferoase, a gandit pentru lotul in cauza construirea unui centru regional de productie si distributie, un concept ultramodern, a carui functionalitate este redata si de pozitia sa“, anunta reprezentantii GVA ASCO Properties.
Prognozele de viitor sunt cu atat mai imbucuratoare cu cat terenurile proaspat achizitionate nu vor ramane neconstruite prea mult timp. O „roata“ economica se pune in miscare, creand noi locuri de munca, fonduri pentru bugetul statului si aducand noi sperante de redresare a situatiei. Exemplul, speram, le va fi urmat si de altii.
Alexandru STOIAN
