Sectorul imobiliar al tarilor din Europa Centrala si de Est va avea inca un an dificil in 2010, dar perspectivele pentru anii urmatori sunt mai bune, se arata in studiul Emerging Trends in Real Estate® Europe 2010, publicat de catre Urban Land Institute (ULI) si PricewaterhouseCoopers.
Intreaga regiune s-a confruntat cu un exod al capitalului strain, iar investitiile straine vor ramane probabil la un nivel scazut si in continuare. Cu toate acestea, trei piete din regiune s-au dovedit foarte rezistente in actualul climat economic. Prima dintre acestea este cea poloneza, care a reusit sa evite recesiunea anul trecut. Economia acesteia este mai putin dependenta de exporturi, iar nivelul ocuparii fortei de munca s-a mentinut constant, sustinand astfel cererea interna.
Republica Ceha este, de asemenea, pe drumul cel bun, iesind dintr-o recesiune relativ scurta si de mica amploare, in vreme ce Turcia a traversat aceasta perioada mai bine decat majoritatea celorlalte state europene, fiind avantajata de sporul demografic sustinut si de amplasarea geografica strategica, care o pune in situatia de a deveni noul hub logistic dintre Europa si Orient.
Recuperare lenta
\”In alte state din regiune insa, sectorul imobiliar a fost puternic afectat, valoarea proprietatilor si ratele de ocupare au scazut puternic. Aceasta este, de asemenea, situatia Romaniei, care a inregistrat un declin al preturilor imobiliare, o scadere a tranzactiilor, iar piata locala de abia incepe sa dea semne de dezghet\”, a declarat Brian Arnold, Partener Consultanta Fiscala si Juridica, PricewaterhouseCoopers Romania.
In conditiile facilitarii accesului la credit si a stabilizarii preturilor proprietatilor, sectorul imobiliar european va inregistra ceva progrese in 2010, insa drumul catre relansare este in continuare \”lung, iar recuperarea va fi foarte lenta\”.
Cea de-a saptea editie a studiului Emerging Trends in Real Estate® Europe se bazeaza pe chestionare si interviuri cu mai bine de 600 de autoritati cheie in domeniu, incluzand investitori, dezvoltatori, finantisti si manageri de proprietati. In majoritate, respondentii spun ca este nevoie in continuare de prudenta, tinand cont de fragilitatea economiei europene, de somajul ridicat si de nivelul redus al consumului.
In plus, raportul mentioneaza problema iminenta a nevoii masive de refinantare a datoriilor in sectorul imobiliar, acestea ridicandu-se la sute de miliarde de euro. Jucatorii din sectorul imobiliar recunosc aceasta problema si nu este clar cum vor gestiona institutiile financiare aceasta chestiune, daca vor alege sa vanda activele imobiliare sau vor \”extinde\” facilitatile de credit si vor \”pretinde\” in continuare rambursarea acestora. In afara de aceasta problema, pentru sectorul imobiliar exista incertitudini cu privire la momentul si modalitatile prin care guvernele europene vor opri stimulentele masive pentru economiile lor. O retragere abrupta a fondurilor de stimulare ar putea dauna relansarii, existand chiar pericolul reintrarii economiilor in recesiune, noteaza raportul.
\”In acest an, observam un sentiment de optimism prudent. Asteptarile privitoare la perspectivele pentru investitii s-au stabilizat si, desi asteptarile cu privire la noile dezvoltari sunt in continuare pe o tendinta descendenta, ritmul de scadere al acestora nu mai este la fel de dramatic ca anul trecut. Problema cheie este cum se vor comporta cei care inchiriaza spatii. Investitorii imobiliari sunt in continuare tematori si se concentreaza pe pietele mai adanci si mai lichide\”, a declarat John Forbes, liderul grupului pentru sectorul imobiliar pentru Europa, Orientul Mijlociu si Africa din cadrul PricewaterhouseCoopers.
Munchen, Hamburg, Paris si Londra – orase promitatoare pentru investitii
\”Redresarea economiei europene este in curs, insa este inca inceata si inegala\”, a declarat Alexander Otto, presedintele ULI Europa. \”In prezent, avem de a face cu un urcus anevoios, iar cat anume isi vor reveni preturile depinde in mare masura de evolutia economiei europene si de pozitionarea acesteia fata de competitia globala\”.
Otto, directorul executiv al ECE Projektmanagement în Hamburg, Germania, a precizat cÄ?, în general, Germania este privita favorabil pentru investitii si dezvoltari imobiliare fata de alte economii, in principal datorita economiei sale vaste. Munchen si Hamburg au fost identificate drept primele doua orase cu perspective bune pentru investitiile imobiliare in 2010, situatie similara cu clasamentul din 2009. \”Baza economica diversificata si echilibrul dintre oferta si cerere au mentinut pietele de birouri din aceste doua orase la parametri sanatosi, transformandu-le in destinatii atractive pentru investitii\”, a declarat Otto.
Parisul s-a clasat pe locul al treilea in ceea ce priveste perspectivele pentru portofoliile existente, depasind Londra, ca urmare a perceptiei generale ca are o baza economica mai variata si este mai putin dependent decat Londra de sectorul financiar. Respondentii au indicat nivelul redus de neocupare din Paris, ceea ce a ridicat orasul in topul oportunitatilor pentru investitii si, in mai mica masura, pentru dezvoltari noi.
Sentimentul investitorilor in ceea ce priveste Londra \”s-a imbunatatit semnificativ\” fata de 2009, in principal datorita corectiei pietei care a dus la o infuzie de fonduri din Orientul Mijlociu si Asia. Orasul s-a clasat pe locul patru in 2010 pentru investitiile in proprietatile existente si pe primul loc in ceea ce priveste oportunitatile de noi achizitii. Pentru achizitii, accentul cade in principal asupra segmentului de birouri, aproape jumatate dintre respondenti citand acest segment drept activul imobiliar preferat. In ciuda unui anumit scepticism in privinta soliditatii revenirii economice, anumiti respondenti au indicat faptul ca sunt destul de increzatori in perspectivele Londrei pentru a face planuri de dezvoltare pentru 2011, daca nu chiar pentru acest an.
William Kistler, presedintele ULI EMEAI (Europa, Orientul Mijlociu, Africa si India) a precizat ca, in actualul climat economic, exista tendinta investitorilor de a se axa pe pietele pe care le cunosc. \”Transparenta si lichiditatea sunt elementele care atrag investitorii ce nu sunt dispusi sa ia in considerare alte piete, iar acesti doi factori sunt valabili atat pentru Londra, cat si pentru Paris\”, a declarat Kistler. \”Aceste piete sunt foarte cautate de investitorii din afara Europei. Anul 2010 este caracterizat de incercarea investitorilor de a evita riscurile.\”
Celelalte piete incluse in \”topul primelor zece\” destinatii de investitii imobiliare din Europa sunt Viena, Milano, Istanbul, Berlin, Roma si Frankfurt.
Calitatea la mare pret
In ceea ce priveste tipurile de proprietate, calitatea amplasamentelor, a cladirilor si a chiriasilor sunt principalele elemente luate in considerare, potrivit raportului. Cladirile de birouri din centrul orasului, strazile comerciale de top si centrele comerciale sunt tipurile de proprietati imobiliare comerciale preferate in 2010. Investitiile rezidentiale sunt, de asemenea, bine cotate. Desi tipurile de proprietate rezidential, de birouri si comerciale sunt preferate, sectoarele de nisa sunt destul de cautate, inclusiv caminele studentesti, depozitele proprii, azilele de batrani, cladirile sociale, clinicile medicale si constructiile de infrastructura. Proiectele ecologice de orice tip capata tot mai multa importanta, indeosebi in Uniunea Europeana prin introducerea standardelor de eficienta energetica obligatorii pentru constructii. \”Ar trebui sa devina parte a ADN-ului acestei industrii\”, a declarat unul dintre respondenti.
Sfaturi
Printre sfaturile cele mai bune date de respondentii participanti:
– Pastreaza lucrurile simple: \”Axeaza-te pe investitiile imobiliare pe care toata lumea le intelege\”
– Cele mai bune achizitii: Pastreaza investitiile in pietele mari si lichide.
– Dezvoltarile. Pentru cei cu apetit pentru risc, cumparati terenuri si incepeti sa dezvoltati proiecte. Sectoarele rezidential si mixt sunt cele mai bune.
– Cauta datoriile: Cumpara o banca sau porneste o platforma de creditare. Acum este o perioada foarte buna pentru a credita sectorul imobiliar, daca ai abilitatile necesare si nicio problema legata de trecut. Valorile sunt scazute iar \”discrepanta dintre costul fondurilor si marjele de credit este cat se poate de buna\”. Sau cumpara portofolii de datorii la un pret de discount.
– Verdele este bun: Sectorul imobiliar este in prima linie a luptei impotriva schimbarii climatice. \”Acum exista o intelegere clara ca responsabilitatea sociala si de mediu este conectata cu economia. A devenit o problema de actiune\”.
Urban Land Institute (www.uli.org) este o organizatie globala non-profit axata pe zona educationala si de cercetare si sustinuta de membri acesteia. Misiunea Urban Land Institute este de a furniza leadership in folosirea responsabila a terenului si in crearea si sustinerea unor comunitati prospere in intreaga lume. Fondat in 1936, Institutul are aproape 33.000 de membri reprezentand toate aspectele folosirii terenului si a disciplinelor de dezvoltare.
PricewaterhouseCoopers (www.pwc.com/ro) ofera servicii de audit financiar, consultanta fiscala si consultanta pentru afaceri, specializate pe diferite sectoare pentru a contribui la crearea unui mediu de afaceri favorabil si a genera un plus de valoare pentru clientii sai si pentru toti factorii implicati. Cei peste 163.000 de angajati ai retelei de firme din 151 de tari isi valorifica gandirea, experienta si expertiza pentru a oferi perspective noi si solutii practice pietei.
